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부동산 상식 - 전세 집을 얻을 때 전세보증금 지키기
2020. 04.21(화) 11:30확대축소
김덕진 한국경매컨설팅 대표
주변 지인으로부터 타 지역으로 직장을 구한 자녀들이 월세가 부담돼 원룸 등 신축건물들에 전세로 임대차 계약을 하려는데 위험하지 않은지 묻는 사례가 많다. 사회경험이 부족한 자녀들이 살집을 전세계약을 하는 경우가 많은데, 그 전세금액이 보통 임대차보호법에서 보호되는 금액을 초과하는 경우가 대부분이어서 이 주택이 경매로 매각됐을 때 보증금을 날릴 위험이 많다. 내 전세보증금을 안전하게 지키기 위해서 주의해야 할 내용을 알아보자.
주택임대차보호법은 제1조에 ‘주거용 건물의 임대차(賃貸借)에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 한다’고 밝히고 있다. 민법에도 임대차에 관한 규정이 있다. 그런데도 주택임대차보호법이라는 특별법을 제정한 이유는 임대인에 비해 상대적으로 약자인 임차인을 보호하기 위해서다.
주택임대차보호법은 임차인을 위한 법이므로 경매주택을 낙찰 받을 경우 낙찰자는 임차인으로 인해 임차인의 보증금을 인수 할 수도 있다. 주택임대차보호법의 규정 중에 주택이 경매로 매각될 경우 임차인도 부동산상의 권리 관계에 영향을 받을 수 있고 자신의 보증금을 떼일 수 있으므로 주의해야 한다. 임차인에게도, 임대인에게도, 경매투자자에게도 꼭 필요한 내용을 알아보자.
주택임대차계약에서 대항력이란 등기가 없는 건물이라도 임차인이 주택의 인도(이사)와 주민등록(전입)을 마친 때에는 그 다음 날부터 제3자, 즉 임차주택의 양수인, 임대할 권리를 승계한 사람, 그 밖에 임차주택에 관해 이해관계를 가지고 있는 사람에게 임대차의 내용을 주장할 수 있는 권리, 즉 대항력이 발생한다(주택임대차보호법 제3조 제1항).
우선변제권이란 임차인은 대항요건(주택의 인도 및 전입신고)과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 경우에는 임차주택이 경매 또는 공매되는 경우 임차주택의 환가(매각)대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리인 우선변제권을 취득한다(주택임대차보호법 제3조의 2제2항). 즉, 등기상 깨끗한 주택이라면 전세계약을 체결하고 전세권을 설정 하던가 이사와 전입신고를 함과 동시에 계약서상에 확정일자를 받는다면 보증금을 안전하게 지킬 수 있다.
현실적으로 이런 주택은 거의 없으므로 최우선 변제금으로 보호되는 만큼의 보증금과 월세를 지불하고 살다가 정부정책지원 혜택을 받아 내 집을 마련하는 방법이 안전한 주택 마련의 지름길이다.
소액임차인의 최우선변제 금액에 대해서 알아보자(기준시점 2018년 9월18일부터 적용).
임차인은 임차보증금이 소액인 경우에는 경매신청 등기 전까지 주택의 인도와 주민등록을 마치면 확정일자를 받지 않은 경우에도 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 수 있다(주택임대차보호법 제8조 제1항). 내용은 아래와 같다.
▶ 서울특별시 보증금 1억1천만원 이하 일 때, 3700만원 ▶「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외), 세종특별자치시, 용인시 및 화성시 보증금 1억원 이하 일 때 3400만원 ▶ 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역 제외), 안산시, 김포시, 광주시, 파주시 보증금 6천만원 이하 일 때 2천만원 ▶그 밖의 지역 보증금 5천만원 이하 일 때 1700만원을 환가대금의 1/2범위 내에서 최우선변재 받을 수 있다.
단, 기준시점은 담보물권(저당권, 가등기담보권 등) 설정일자 기준이므로 은행 등의 근저당권을 확인해 판단해야 함으로 가까운 공인중개사사무소를 방문해 나의 전세보증금을 안전하게 지킬 수 있는지 확인해보고 계약을 체결하는 것이 안전하다.
임차권은 채권이므로 원칙적으로는 담보권자가 우선배당을 받은 후 배당금이 남으면 채권자들과 그 채권금액에 비례해 배당을 받게 되지만, 주택임차인은 대항력을 갖추고 임대차계약증서에 확정일자를 받으면 확정일자 일을 기준으로 담보권자와 선후를 따져서 후순위의 담보권자보다 우선하여 배당을 받을 수 있다. 주의 할 점은 경매에서 우선변재나 최우선변재를 받기 위해서는 반드시 배당요구 종기 일까지 배당요구신청서를 해당 경매계에 제출해야만 배당 받을 수 있다.
코로나19로 경제상황이 어렵고 주택거래도 한산한 시점이지만 슬기롭게 우리 대한민국은 잘 대처하고 있다. 월세 조금 아끼려다 소중한 전세금을 모두 날릴 수도 있으므로 보호되는 보증금의 한도를 숙지하고 계약 전에 꼼꼼히 확인해 보는 지혜가 필요하겠다.


김덕진 한국경매컨설팅 대표 cws2344@hanmail.net        김덕진 한국경매컨설팅 대표 의 다른 기사 보기

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