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부동산 상식 - 부동산 가계약금 반환여부
2019. 12.04(수) 14:30확대축소
김덕진 한국경매컨설팅 대표
부동산 거래를 하다보면 뜻하지 않게 가계약금을 걸게 되는 경우가 발생하게 된다. 그런데 중간에 여러 상황으로 인해 가계약금 반환을 요구하기도 하는데, 가계약금 반환이 가능한 경우와 불가능한 경우가 있으므로 이에 대해 정리해 본다.
어떠한 계약이든 그것이 성립하기 위해서는 당사자들 사이에 의사의 합치 즉, 구체적인 내용에 대한 합의가 있어야 한다. 만약 이러한 기본적인 상황이 없이 진행된 부동산 가계약금은 반환이 가능하다.【판례】대법원 2001.3.23.선고 2000다51650
부동산 가계약서에 잔금지급 시기 등의 명시를 하지 않은 상황이더라도 목적물에 대한 구체적인 확정과 목적물에 대한 매매대금과 중도금 납입에 대한 상호간의 합의가 있었다고 하면 가계약금을 걸었어도 반환받지 못한다.
사례를 보면, 甲은 전세금을 올려달라는 집주인 A의 무리한 요구에 이번에 내 집 마련을 하겠다고 결정하고 원하는 지역의 빌라를 구입하기 위해 여러 공인중개사사무실을 찾아 다녔다. 그중 마음에 드는 빌라가 있었으나 남편과도 상의를 해야 하고 계약금도 준비가 돼 있지 않아 생각해 보겠노라고 공인중개사 B에게 이야기를 했다. 그러자 해당 공인중개사B는 이집이 급매로 나온 것이라 빨리 거래가 될 수 있으니 가계약금을 조금이라도 걸어 두라고 했다. 혹시 나갈지도 모른다는 생각에 甲은 빌라 주인C에게 백만원을 계좌이체 하고 돌아 왔다. 하지만 甲의 남편은 주차공간도 없고 주위가 시끄럽다는 이유로 甲에게 계약을 해지 하라고 하여 공인중개사 B와 빌라주인 C에게 전화해 가계약금을 반환 해 줄 것을 요구 했다. 甲은 가계약금을 돌려받을 수 있을까?
정답은 반환받는다. 그 이유는 위의 판례처럼, 당사자들의 의견합치가 전혀 없는 상황에서 급한 마음에 걸어둔 것이기 때문에 계약의 성립이 되지 안 않기 때문이다.
최근에 상담한 사례를 보자. 광주소재 아파트 소유자인 甲은 공인중개사 A의 중개로 매수인 乙에게 본인소유아파트를 매도하기로 구두로 약속하고 가계약금 300만원을 받았다. 乙은 또한 본인소유의 아파트를 炳에게 매매계약을 체결했다. 그런데 甲은 사정이 생겨 본인 아파트를 팔면 안되는 상황이 되어 계약서 작성도 안했으므로 가계약금 300만원을 乙에게 반환하겠다고 하였다. 그러자 매수인 乙은 자신의 아파트를 炳에게 팔았다면서 가계약금의 배액인 600만원을 배상하라고 한다. 이 경우 매도인 甲은 600만원을 주어야 할까? 300만원을 주어야 할까?
이 경우 공인중개사 A가 중개를 했고, 아파트 동호수가 특정되고 예정 계약일과 이사시기가 어느 정도 특정됐고, 乙또한 炳에게 자신이 살던 집을 매도 한 정황을 고려하면 상호간의 의사의 합치가 있었다고 보이므로 甲은 乙에게 가계약금의 배액인 600만원을 배상해야 한다.
정상적인 상황에서 구두로 합의가 된 가계약의 경우 그 법적 효력이 발생해 정식계약서를 작성하지 않았다고 하더라도 구속력이 생기게 된다. 즉, 구두계약도 계약이다. 그러므로 부동산 계약은 신중해야하고 불확실성이 예상된다면 특약으로 가계약금의 환불에 대한 내용을 기재한다면 가계약금을 안전하게 돌려받을 수 있다.
일반적으로 매수인이 가계약금을 지급하고, 매매계약을 파기한 것이라면 가계약금을 반환 받기 어렵다. 민법565조 해약금 규정을 보면, ‘매매의 당사자 일방이 계약당시에 금전, 기타 물건을 계약금, 보증금 등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자 간에 다른 약정이 없는 한 당사자 일방이 다른 이행에 착수 할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환해 매매계약을 해제 할 수 있다’ 즉, 가계약금은 해약금의 법리를 적용한다.
부동산계약에서 가계약금을 반환 받기 위해서 보관금반환청구소송을 하는 경우가 있는데, 일반적으로 기각되므로 가계약금을 받환 받기위해서는 공인중개사 사무실에서 계약서를 작성하고 특약사항에 가계약금의 반환조건과 정식계약조건을 구체적으로 명시하고, 가계약금도 공인중개사사무소에 보관시키는 것이 좋다.
일반인들은 구두계약은 계약이 아니라고 주장하는 경우가 있는데, 구두계약도 당사자들 간의 의사의 합치가 있으면 계약이 성립함으로 언행에 신중해야 한다. 살다보면 많은 사정과 상황 속에서 많은 결정과 선택을 하게 된다. 정보부족과 경험부족으로 많은 사람들이 돈을 많이 벌수 있다는 말에 노후자금을 사기당하고 속앓이 하는 경우를 본다. 합법적이고 정당한 것이 아니면 NO(아니요)라고 말 할 수 있는 것도 참다운 용기라고 생각한다.


김덕진 한국경매컨설팅 대표 cws2344@hanmail.net        김덕진 한국경매컨설팅 대표 의 다른 기사 보기

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