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부동산 상식- 경매 배당
2019. 11.11(월) 16:48확대축소
김덕진 한국경매컨설팅 대표
법원경매에서 물건이 낙찰되고 대금이 납부되면 권리있는 채권자들에게 법원은 지정된 배당기일에 경매법정에서 배당을 하게 되는데, 배당순위는 매우 중요하다. 배당순위 분석은 권리분석의 마지막 관문이고 배당분석을 할 수 있어야 경매투자자는 입찰가를 결정하고 보이지 않는 경매함정을 피할 수 있다. 각 채권자들은 배당표를 확인하고 자신의 채권확보를 위해 배당순위와 배당액을 스스로 확인하고 대략적인 계산을 할 수 있어야 한다. 경매에 입찰하여 낙찰 받은 낙찰인은 인수권리와 배당순위를 분석 할 수 있어야만 예측하지 못한 손해를 방지 할 수 있기 때문이다. 경매에서 가장 중요한 경매배당에 대해서 알아보자. 먼저 경매에서의 배당순위를 살펴보자.
제1순위 경매(집행)비용은 경매 진행에 필요한 비용으로 인지대, 등기부등본 발급비용, 각종 서류 발급비용, 송달료, 등기 촉탁비용, 경매 진행비용, 감정평가수수료 등 경매신청 및 완료시까지의 진행비용을 말하고 이 비용을 경매신청 채권자에게 제일 먼저 돌려준다.
제2순위 필요비·유익비는 부동산 경매목적 물건에 사용된 필요비·유익비로 저당권설정 등기 후에 목적 부동산의 소유권, 지상권, 전세권, 대항력 있는 임차권을 취득한 제3취득자가 그 부동산의 보존과 개량을 위해 지출한 필요비 또는 유익비를 말하고, 반드시 입증서류와 함께 법원에 신청해야 한다.
제3순위는 주택임대차와 상가건물임대차에서 소액임차보증금과 근로자의 임금채권으로 3월분의 통상임금과 3년분의 퇴직금을 말한다. 이 역시 법원에 배당신청을 하여야 한다.
제4순위는 당해세로 경매목적물 자체에 부과된 국세와 지방세를 말하는데, 당해 재산에 대해 부과된 국세인 상속세, 증여세, 자산재평가세가 있다. 또 당해 재산에 대해 부과된 지방세인 재산세, 종합부동산세, 자동차세, 도시계획세 등과 그 가산금를 말한다.
제5순위는 저당권과 전세권에 의해 담보되는 채권, 확정일자부 임차권보증금, 세금 등이고 권리간의 순위와 접수번호간의 순위에 의해 선후가 결정된다. 여기서 세금은 등기부상 등기일이 아니라 법정기일로 판단하며 그 일자의 빠름에 따라 등기된 담보 채권과 순위가 결정 되므로 주의해야 한다.
제6순위는 근로자의 일반적인 임금채권를 말하고, 제7순위는 당해세를 제외한 국세, 지방세 및 체납처분비, 가산금를 말한다. 제8순위는 공과금, 건강보험, 국민연금 등이 이에 해당되며, 제9순위는 일반채권인 압류·가압류 등이 마지막으로 배당되는데 안분배당 한다.
경매에서는 담보대출은행의 근저당이 통상적으로 경매신청자의 경매신청비용을 제외한 나머지 금액에서 먼저 배당 받고, 후순위의 채권자들은 배당을 못 받는 경우가 대부분이다. 따라서 일반 채권자의 근저당은 전액배당을 못 받고 일부만 배당 받는 것이 현실이므로 금전거래에서는 신중을 기해야 한다.
실무에서 상가, 공장 등 상업용 건물과 토지 일괄경매에서는 보이지 않는 당해세가 있을 수 있으므로 입찰자들은 전문가의 도움을 받는 것이 안전한 방법이다. 경기침체와 경제성장률 둔화로 갈수록 장사가 안 되는 현실에서 체납세금은 늘어 날 것이다.
매수인이 매각대금을 지급하면 법원은 1개월 내에 배당기일을 지정해 배당절차를 진행한다. 이때 법원은 배당기일 3일 전에 배당표를 미리 작성해 법원에 비치하고 있다. 배당표에는 매각대금과 집행비용, 채권자의 채권원금 및 이자 그리고 배당순위 또는 배당비율 등을 미리 계산하여 작성해 놓고, 경매절차의 이해관계인에게 이를 열람할 수 있도록 하고 있으므로 채권자와 임차인 등 경매절차의 이해관계인은 배당기일 전에 미리 자신에게 배당되는 금액이 얼마인지, 또한 배당순위에 따라 정확하게 계산이 됐는지 배당표를 열람함으로써 이를 확인하는 것이 좋다. 그리고 배당순위나 배당금에 대한 계산이 잘못돼 있는 경우에는 이의신청을 하거나 채권자간 합의를 통해 이미 작성된 배당표를 수정하도록 요구할 수 있다.
경매에서는 유치권과 법정지상권, 전세권과 선순위 임차보증금 등 낙찰자가 인수해야 될 추가비용이 발생 할 수 있고, 명도에 시간과 비용이 추가 되는 경우도 많으므로 완벽한 권리분석과 배당에 대한 지식과 실무 노하우가 반드시 필요하다.
사인간의 금전소비대차계약 후 부동산에 근저당을 설정하는데, 일반인들이 향후 그 부동산이 은행의 경매신청으로 경매 처분되는 경우 빌려준 돈을 떼이는 경우가 많은 것이 현실이다. 특히 상업용 건물은 위치와 상권, 경기상황, 주변 동종업종간의 경쟁으로 인한 수익률이 각기 다르므로 현지 부동산중개업소를 방문해 시세를 확인하고 빌려준 돈을 배당 받을 수 있을 것인지를 판단해야 한다. 담보로 잡으려는 해당 건물에 대한 등기부등본(등기사항증명서)을 미리서 확인해 보는 것이 현명하겠다.
우리는 4차 산업혁명 시대에 살고 있고, 기술발전과 AI, 인공지능, 빅데이터 활용 등으로 산업과 생활양식, 삶의 트렌드가 빠르게 변화하고 있다. 부동산에 대한 상상력을 발휘 할 때다.

김덕진 cws2344@hanmail.net        김덕진의 다른 기사 보기

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