부동산상식 -법원경매를 대하는 자세

2019. 08.26(월) 13:36

김덕진 대표 한국경매컨설팅 대표

법원경매는 경매를 당하는 채무자나 임의경매나 강제경매를 신청하는 채권자는 많은 스트레스와 사연을 갖고 있다. 경매신청 후 종결되기까지 보통 1년이 걸리고, 근저당권 실행에 의한 임의경매의 채권자는 주로 금융권인데, 채권최고액 범위 내에서 이자와 집행비용을 모두 보전 받게 됨으로 항상 이익을 보게 된다. 그러므로 금융소비자는 대출을 받을 때는 신중하여야 한다.
사람에게 제일 가혹한 형벌이 사형이라면, 재산에 대한 최고 형벌은 법원경매라 할 수 있다. 법원경매는 국가기관인 법원이 주체가 되는 경매로서 집행행위를 위한 집행법원을 두고, 그 소속기관인 집행관이 집행행위 및 집행절차의 이행을 실시하는 경매방식을 말한다. 일반적으로 법원에서 진행하는 경매라 함은 채권자의 신청에 의해 채무자의 채무를 현금화하기 위하여 채권자의 동산 및 부동산을 처분해 현금화한 뒤, 환가 대금에서 이를 배당하는 행위를 가리키고, 근거 법률은 민사집행법이다.
경매컨설팅 현장에서 매수신청대리를 의뢰하는 경매의뢰인이나 경매를 당하는 채무자를 만나면서 느꼈던 경매를 대하는 자세에 대해 기술해 보겠다.
첫째, 먼저 부동산에 대한 공부를 해야 하고, 부동산을 이해해야 한다. 최소한의 지식도 없이 법원경매를 생각 할 수 없고, 준비된 상태에서 경매를 해야 한다. 강의 한두번 듣고 입찰한다는 것은 참으로 위험하다. 신뢰하는 공인중개사사무소를 통해 공인중개사의 도움을 받아 일반 물건을 매입하는 것이 현명하다.
둘째, 경매에 대한 지식을 쌓고 난 후에 입찰해야 한다. 이 부분은 쉽지 않다. 인간의 심리는 경매강의 한번 듣고 책 몇 권 읽으면 조급해 지고 다른 사람들이 좋은 물건을 모두 가져 갈 것 같은 착각에 빠지게 된다. 경매에는 권리분석에서 명도까지 보이지 않는 함정이 너무 많으므로 초기에는 반드시 신뢰할 수 있는 경매컨설턴트의 도움을 받는 것이 안전하다.
셋째, 자신이 잘 아는 물건이나 거주하는 지역 내의 물건을 선택해 리스크를 줄여야 한다. 이러한 곳에서 좋은 물건을 찾기란 어려울 수도 있으나 투자에서는 원금을 지키는 것이 가장 중요하다. 부동산 투자에서는 과욕과 의욕이 앞선 결정만 내리지 않는다면 금융 상품처럼 원금을 날리지는 않을 것이다.
넷째, 경매에 꾸준한 관심을 갖고 안목을 길러야 한다. 부동산에 대한 안목은 미래가치를 볼 줄 안다는 것인데, 어려운 말이나 경험을 쌓고 도시계획을 잘 살펴보면 어느 정도 예측이 가능하다. 운칠기삼이란 말이 있듯이 부동산 투자에는 운을 무시 할 수 없다. 매입과 매도 타이밍의 중요성을 강조한 말이다.
다섯째, 용도에 맞는 물건인지, 원할 때 매도할 수 있는 물건인지 환금성을 고려해야 한다. 부동산 가치가 올라가는 것은 부증성과 화폐가치의 하락 때문이다. 인구가 몰리고 수요가 증가하는 곳이면 가격은 상승하게 된다. 일반적으로 이러한 것들을 스스로 채득하기는 부동산업을 전문으로 하는 공인중개사가 아니면 어렵겠지만, 재야의 부동산 고수들도 있다. 인구가 증가하고 경제성장률이 7% 이상 성장하던 고도 성장기는 다시는 오지 않을 것이다. 최근 부동산시장은 지역에 따른 편차는 있지만 아파트 분양시장을 제외하고는 전체적으로 부동산 거래가 소강상태이다. 서울과 일부 지방을 제외하고는 침체가 예상된다.
여섯째, 경매에 대한 유연한 자세와 적극적인 대처가 필요하다. 일반적으로 사업이 어려워지거나 채무에 시달릴 때는 외면하거나 도피하는 경향은 대부분 사람들의 행동이다. 전문가와 의뢰해야 하고 의뢰했다면 서로 믿고 충분히 소통하고 컨설던트를 믿어야 한다. 자신에게 조금 유리하다고 변칙적인 행위를 하는 사람들이 간혹 있는데 후회하게 된다.
세상에 공짜 점심은 없다는 말은 상식이다. 선진국과 후진국의 차이는 무형의 가치를 인정하는가에 따라 구분돼진다. 경매는 합법적인 법적절차에 따라 모두에게 공평하게 집행된다. 재산을 지키는 것은 누구에게나 보장된 권리이므로 타인에 대한 배려나 합리적인 합의는 하는 것이 현명하다. 경매에는 많은 이해관계인들의 권리가 얽혀 있고 갈등은 항상 수반되므로 시간적인 여유와 배려하고 양보하는 자세가 필요하다.
일곱째, 명도소송은 되도록 피하는 것이 좋다. 변호사나 판사가 모두 나를 위해서 나의 이익을 대변해 주는 것이 아니므로 역지사지의 자세로 상대를 배려하고 낙찰자가 조금 양보하면서 채무자나 점유자를 배려해 주고 명도 합의를 하는 것이 좋다. 점유자는 꼼수로 서류를 위조하고 유치권을 주장하거나 임대차를 주장하는 경우가 있는데, 경매방해죄나 사기죄로 처벌 받을 수도 있으므로 열린 마음과 수용하는 자세가 필요하다.
자본주의 사회에서 돈은 필수적인 생명유지 수단이다. 그러나 돌고 도는 것 또한 돈이다. 우리 삶에서 돈이 목적이 될 수 는 없다. 경매를 통한 부의 창출은 당사자의 지식과 능력에 따라 누구나 가능하고 기회 또한 공평하다. 경매에 대한 꾸준한 관심과 열린 자세로 이 분야에서 고수가 되기를 기대한다.


김덕진 대표 한국경매컨설팅 대표 cws2344@hanmail.net        김덕진 대표 한국경매컨설팅 대표 의 다른 기사 보기