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부동산상식- 1세대1주택 판단기준
2019. 08.14(수) 15:20확대축소
김덕진 한국경매컨설팅 대표
1세대 1주택을 보유하고 살다가 팔고 다른 집으로 이사 한다면 양도세를 납부해야 할까? 일반인들이 주택 양도 시 세금문제를 궁금해 하고 어려워한다. 집이 한 채라면 2년만 보유 했다면 9억원이 넘는 고가주택을 제외하고는 세금을 납부하지 않는다. 이처럼 집값이 많이 오른 주택의 양도세를 줄이는 방법은 ‘1세대1주택 비과세’ 활용방법이다. 경매로 아파트나 지분으로 나온 주택을 낙찰 받는 경우는 주택 수에 포함 될까? 이런 궁금증에 대해 알아본다. 광주전남을 기준으로 알아보자.
1세대 1주택 비과세를 활용하기 위해서는 1세대로 보는 범위, 주택 수에 포함되는 주택과 주택 수에서 제외되는 주택, 주택 수를 줄이는 방법이 중요하다.
1세대 1주택 비과세 원칙을 보면 같은 세대원 소유 주택은 합산하고, 농어촌주택 등은 주택 수에서 제외되며, 세대 분리·임대 등록을 활용해 절세하는 방법이 있다.
첫째, 1가구1주택 여부의 판단은 세대별 기준으로 한다. 1세대는 본인과 배우자를 기준으로 생계를 같이하는 동거가족을 말한다. 본인·배우자는 법적인 혼인관계가 유지되는 한 동일세대로 간주한다. 주민등록상 세대 분리돼 있더라도 같은 세대다. 동거여부는 보통 주민등록지를 기준으로 판단하지만 실제 거주지가 다른 경우 실제 거주지에 따라 판단한다. 주민등록은 다른 곳에 돼 있어도 실제 거주지가 같으면 동거 가족에 해당한다.
주택은 건축물대장이나 등기부등본상의 용도 구분과 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 건축물 대장상 점포나 사무실로 돼 있어도 사실상 주거용으로 사용하면 주택이다. 오피스텔을 상시 주거용으로 써도 주택에 해당한다.
본래 주거용인 아파트를 일시적으로 주거 이외의 용도로 사용하더라도 주거 기능이 그대로 유지·관리되고 있어 언제든지 본인이나 제삼자가 주택으로 사용할 수 있으면 주택에 포함된다.
둘째, 1세대1주택의 요건은 고가주택이 아니어야 하며, 미등기 양도주택이 아니고, 공부상 용도와 실제 용도가 다른 경우 실제로 주거용으로 사용하고 있으면 주택으로 본다. 겸용주택의 경우 주택면적이 주택 이외의 면적보다 넓은 때에는 그 전부를 주택으로 보아 양도소득세는 비과세 된다.
셋째, 1세대 요건은 배우자가 있는 세대와 배우자가 없는 경우에도 1세대로 보는 경우는 주택 양도자의 연령이 30세 이상이거나, 소득이 있는 경우, 배우자가 사망하거나 이혼한 경우, 주택 양도자가 당해 주택을 상속받은 경우다.
넷째, 1주택 요건에는 국내에 1주택을 소유하고, 2년 이상 보유한 주택이어야 한다(수도권지역은 보유기간 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상이어야 한다). 단, 1주택 여부는 양도시점을 기준으로 판단 한다.
다섯째, 가장 어려워하는 주택 수 포함여부를 보면, 2005년 12월31 이후 관리처분 받은 재개발 재건축입주권도 주택 수에 포함 된다. 수도권 또는 광역시 소재 주택은 무조건 주택수에 포함되며, 수도권 또는 광역시 이외 지역 소재주택으로써 기준시가 3억 이하에 해당하는 주택은 주택 수 계산에 불포함 한다. 즉 읍·면동 주택으로서 주택 수 계산상 포함시킬 수 있는 주택은 양도일 현재 기준시가 3억 초과 주택이어야 한다.
주택신축판매업자의 판매용주택은 주택 수 계산상 불 포함되며, 부동산매매업자의 판매용주택은 주택 수 계산상 포함된다. 다가구주택은 하나의 매매단위로 1인에게 양도 또는 취득 시 그 전체를 1주택으로 계산한다. 공동상속주택은 상속지분이 가장 큰 상속인의 상속주택으로 한다. 공동소유주택은 공동소유자 각자의 소유주택으로 계산한다.
1세대 1주택이라고 해서 모든 주택이 비과세 대상은 아니며, 비과세 가격 기준은 9억원이다. 매도금액이 9억원이 넘으면 9억원 초과분에 대해서는 양도세를 내야 한다.
임대사업자는 임대주택 등록을 해당 구청에 해야 하고(4년, 8년) 주택 수에는 포함되며, 예외도 있음으로 주의가 필요하다. 또한, 협의 이혼했다 하더라도 사실혼 관계라면 주택 수에 포함 된다. 특히 경매에서 공유지분(주택)을 낙찰 받으면 주택 수에 포함된다.
양도소득세 비과세 규정은 합법적인 절세 방법으로 부동산 재테크에서 가장 중요한 내용이므로 이런 내용을 알고 부동산에 투자하고, 매도 타이밍을 결정한다면 더 많은 투자 수익을 얻을 수 있을 것이다.



김덕진 한국경매컨설팅 대표 cws2344@hanmail.net        김덕진 한국경매컨설팅 대표 의 다른 기사 보기

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