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부동산상식- 경매에서 필요비-유익비 배당
2019. 07.22(월) 14:04확대축소
김덕진 한국경매컨설팅 대표
임대차한 주택이나 상가가 경매로 넘어간 경우, 임차인의 보증금은 말소기준권리와 대항력에 따라 환가대금에서 그 원금을 배당받게 되는데, 이 경우에도 자본적 지출에 대한 필요비와 유익비의 배당이 문제가 된다. 상가의 경우 임차인은 본인의 영업을 위해 많은 인테리어 비용을 지출하게 되는 데, 이외에도 부대비용도 많이 지출하게 됨으로 필요비와 유익비에 대한 개념과 배당여부를 살펴보자.
필요비(必要費)란 부동산을 유지 보수하는데 필요한 유지비 및 수리비용을 뜻하는 민법의 개념이다. 꼭 필요하지는 않으나 가치를 증가시키는 유익비와 구별된다
필요비의 예를 보면 주택의 경우, 수도설비나 전기시설, 보일러 등 설치가 필요비에 해당하고 필요비로 지출된 경우 임차인은 필요비로 지출한 비용전액을 임대인에게 청구할 수 있다. 필요비는 보존에 관한 비용으로 임대인에게 수선의무가 있으므로 그 비용을 임대차 종료전이라도 언제든지 임대인에게 청구할 수 있다. 보존비, 수리비, 조세, 보험료, 공과금이 필요비의 예이다
유익비는 필요비는 아니지만, 물건을 개량해 그 물건의 가치를 증가시키는 비용을 유익비라 한다.
우리 민법 제626조(임차인의 상환청구권)에는 ①임차인이 임차물의 보존에 관한 필요비를 지출한 때에는 임대인에 대하여 그 상환을 청구할 수 있다. ②임차인이 유익비를 지출한 경우에는 임대인은 임대차 종료 시에 그 가액의 증가가 현존한때에 한하여 임차인의 지출한 금액이나 그 증가액을 상환하여야 한다. 이 경우에 법원은 임대인의 청구에 의하여 상당한 상환기간을 허여할 수 있다고 규정하고 있다.
법원경매에서 임차인은 ▶경매목적 부동산의 소유권, 지상권, 전세권, 대항력 있는 임차권을 취득한 제3취득자가 그 부동산의 보존, 개량을 위하여 필요비 또는 유익비를 지출한 때에는 경매대가에서 우선하여 상환 받을 수 있다. ▶필요비는 그 지출한 비용, 유익비는 부동산 가격이 증가한 현존 액을 증명하여 상환을 청구한다. 따라서, 임차인은 배당요구종기전까지 법원에 필요비나 유익비를 배당요구 신청 청구하여야 한다.
법원경매에서 비용 상환청구를 인정해 배당한 사례를 살펴보면 ▶주택 임차인이 고장 난 기름보일러를 수리하는 대신 가스보일러로 교체 시설하여 지출한 비용을 필요비/유익비 등의 비용 상환청구권에 의한 배당요구를 하여 배당 받은 사례 ▶주택의 임차인이 집 앞 통로의 포장비용을 지출하여 비용 상환청구권에 기한 배당요구를 하여 유익비로 배당 받은 사례 ▶주택임차인이 아파트 샷슈를 교체하고 배당받은 사례 등이 있고, 이러한 공사를 했을 경우는 반드시 세금계산서 등 증빙서류를 제출해야 한다.
법원경매에서 비용 상환청구가 인정되지 아니하여 배당 받지 못한 사례를 보면 ▶주택임차인이 방바닥의 균열로 인한 연탄가스중독의 위험을 예방하기 위하여 방바닥 수선을 위해 지출한 비용은 임차인의 통상의 수선 및 관리의무에 포함된다고 하여 배당하지 아니한 사례 ▶상가임차인이 점포 경영에 필요한 시설을 하기 위하여 지출한 비용은 임대인이 상환의무를 지는 필요비/ 유익비에 해당하지 아니한다.
민법과 판례는 임차인이 필요비나 유익비를 지불했였다면 필요비는 즉시 청구가 가능하며, 유익비는 임대차 종료 시에 가치가 현존한 때 청구가 가능하다. 판례는 ‘원상복구를 하기로 한 특약이 있다면 필요비, 유익비를 모두 임대인에게 청구 할 수 없다’고 규정함으로 주택이나 상가를 임대차 계약할 시에는 사전에 현장을 체크해 임대인에게 필요한 부분의 수리를 요구하고 계약을 해야 한다.
법원은 경매개시결정을 한 뒤에 바로 집행관에게 부동산의 현상, 점유관계, 차임 또는 보증금의 액수 그 밖의 현황에 관해 조사하도록 명한다. 집행관은 부동산의 현황을 조사한 때에는 사건의 표시, 부동산의 표시, 조사의 일시, 장소 및 방법, 부동산의 현상, 점유관계, 차임 또는 보증금의 액수, 그 밖의 현황, 법원이 명한 사항 등, 도면, 사진 등을 붙여 조사한 내용을 적은 현황조사보고서를 정하여진 날까지 법원에 제출해야 한다. 법원은 현황조사보고서의 기재내용을 전자통신매체로 공시함으로 입찰자는 경매 나온 부동산을 서류 검토하고 임장 활동을 통해 확인해야 한다.
상가임대차보호법 개정에 따라 2018년 10월16일 이후 최초계약이나 갱신계약부터는 상가임대차의 최대 영업보장기간이 10년으로 연장돼 임차인의 권리가 확대됐고, 권리금에 대한 보호조치도 확대되고 있다.
실무에서 필요비 유익비를 유치권과 연계시키는 경우가 많은데 엄연히 다르므로 정확한 이해가 필요하다. 특히 상가임대차에서는 주의하기 바라고 임대인과 임차인이 서로 상생하는 행복한 사회가 되기를 희망한다.


김덕진 한국경매컨설팅 대표 cws2344@hanmail.net        김덕진 한국경매컨설팅 대표의 다른 기사 보기

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