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부동산 상식- 부동산실거래가 조회방법
2019. 07.08(월) 14:18확대축소
김덕진 한국경매컨설팅 대표
우리는 부동산을 거래하려 할 때 대략적인 시세를 알아보기 위해 우리가 살고 있는 지역이나 아파트상가 내에 있는 공인중개사사무소를 방문하게 된다. 그런데 막상 방문해서 문의해보면 생각 보다 큰 가격 차이에 당황하고 결정을 못 내리게 된다. 이러한 문제에 대해서 해결책을 알아보자.
아파트는 평수나 위치, 방향에 따라서 거래가 빈번해 일반적인 시세가 정해져 있는데 반해 주택이나 빌라, 토지의 경우는 매도가격이나 매수가격을 알아보기가 쉽지 않다. 주택의 크기도 다르고 방향도 다르고 위치도 다른, 주택과 빌라의 적정한 거래가격을 찾기가 쉽지 않다. 팔려고 해도 내 집이 얼마나 할지 살려고 해도 그 집이 얼마나 할지 확정짓기가 어려운 것이 현실이다.
2006년 1월1일 부동산실거래신고제도가 시행된 이후 모든 부동산 매매 거래 시에는 실거래가신고를 의무적으로 계약일로부터 60일 이내에 실제 거래가격을 신고해야 한다. 부동산매매 실거래가 공개는 2006년 1월부터 부동산거래신고 및 주택거래신고를 한 아파트, 연립·다세대, 단독·다가구, 오피스텔, 토지, 상업·업무용 부동산 및 2007년 6월29일 이후 체결된 아파트 분양권·입주권을 대상으로 하고 있다.
이러한 문제를 해결 할 수 있는 방법이 국토교통부 부동산실거래가 공개시스템이다. 보통 ‘부동산실거래가 조회’라고도 하는데, 국토교통부에서 운영하는 실거래가 공개시스템이라고 하는 사이트가 있다. 인터넷 검색창에 ‘토지실거래가 조회’라고 검색하면 바로 확인 할 수가 있다.
국토교통부 실거래가 공개시스템은 공개안내 아파트, 연립·다세대, 단독·다가구, 오피스텔 분양·입주권, 상업업무용 토지 게시판 실거래가 자료제공 순으로 구성돼 있다. 홈페이지 메인화면 상단 메뉴에서 토지나 아파트를 선택하고, 왼쪽 검색창에서 기준연도 주소 단지명 등을 선택하고 검색을 클릭하면 아파트의 경우는 전용면적, 계약일, 거래가격, 준공년도 등을 모두 알 수 있다. 현재는 우리가 사용하는 휴대폰(모바일)에서도 어플을 다운받으면 편리하게 필요시 바로 조회 할 수 있다.
거의 모든 부동산 거래내역은 여기에 공개돼 있다. 그러므로 지인이 땅을 팔았다거나 땅을 샀다하는 소문이 들리면 여기에 들어가서 확인해보면 언제 얼마에 팔렸는지 바로 쉽게 알 수가 있다. 이렇게 내가 거래하고자 하는 지역의 실거래가를 참고하면 대략적인 시세를 가늠 할 수 있다. 아파트 분양권이나 입주권도 확인이 가능하다.
부동산 특히 주택이나 빌라 거래하기가 쉽지가 않은데 여기서 토지실거래가 조회를 해보면 면적, 거래일, 거래금액, 건축구조 등이 자세하게 표시되므로 대략적인 시세를 알아보는데 도움이 된다. 방법은 먼저 목표하는 지역과 부동산 종목을 정해야 구체적으로 가격을 알아볼 수 있는데, 대략적으로 생각하고 있는 지역을 몇 군데 정해놓고 인터넷으로 조회를 시작하면 된다.
우선 국토교통부 실거래가격을 조회해서 거래된 가격을 살펴본 후에 호가를 찾아보아야 현재 시세가 올랐는지 내렸는지 판단을 할 수 있다. 이때 실거래가격은 실제로 매매계약이 성사됐을 경우 의무적으로 신고해야 하기 때문에 계약된 금액을 알 수가 있다. 하지만 매매일 경우 잔금 처리가 어떠한 사유로 인해 이루어지지 않을 경우에는 실거래가격 취소를 하지 않기 때문에 간혹 진짜 거래된 것인가에 대한 의문점이 들 수도 있으니 갭이 큰 물건은 유의해야 하고 현장 방문이 필요하다.
전월세에 대한 실거래가격은 실제로 임차인이 전입신고를 하면서 확정일자를 받을 때 제출한 계약서에 의해 작성되기 때문에 비교적 정확한 금액이라고 볼 수 있다. 현대인은 점유(이사)와 전입신고를 하면 대항력이 생기고, 확정일자를 받아야 임차인이 경매 시 순위배당을 받을 수 있다는 것을 누구나 알고 있을 것이다.
부동산가격은 인터넷, 모바일 등 다양한 방식으로 알아볼 수가 있는데, 실제 많이 사용하는 방식은 공인중개사협회에서 운영하는 ‘한방’ 웹이나 네이버 부동산에서 실제 거래가 되고 있는 매물을 찾아보는 것이 일반적이다. 이때 나오는 가격은 호가이고 매도 희망가격이다. 즉, 실제 소유주가 매매하기를 희망하는 가격 또는 전월세를 내놓은 가격이 그대로 반영이 되어 올라오는 것이다.
호가는 아직 거래가 되지는 않았지만 실제 거래할 의사가 있는 가격이므로 현 시세를 보다 더 정확하게 반영했다고 볼 수 있는데, 국민은행 혹은 네이버부동산 등에서 제공하는 시세가격이랑 혼동하는 경우도 있다. 시세가격은 KB은행이나 네이버부동산에서 자체적으로 거래되는 가격 등을 반영해 평균가격을 낸 것이므로 현재 가격이 오르는 경우에는 실제 호가보다 가격이 낮을 수 있고 가격이 내리고 있는 경우에는 실제 호가보다 가격이 높을 수 있다는 점을 고려해야 한다.
우리는 인터넷과 정보통신의 발전으로 구하려는 거의 모든 데이터를 언제 어느 곳에서나 직접 조회하고 활용할 수 있는 시대에 살고 있다. 바쁘게 살아가는 현대인이 이를 활용해 정보에 더 쉽고 빠르게 접근 하고, 남은 여가 시간을 자신의 행복과 자아실현을 위한 가치 있는 일에 투자하기를 기대한다.



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