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부동산 상식- 매각물건명세서
2019. 06.27(목) 09:58확대축소
김덕진 한국경매컨설팅 대표
법원경매에서 매각물건명세서는 집행관의 현황조사보고서, 임대차관계조사서, 이해관계인 또는 임차인들의 권리신고 및 배당요구신청서를 토대로 작성돼지며 경매입찰자에게는 자장 중요한 서류다.
매각물건 명세서는 매각기일 일주일 전부터 대법원 법원경매정보에서 확인할 수 있는데, 매각물건 명세서에는 입찰자가 꼭 확인해야 하는 사항들이 기재돼 있다. 먼저 최선순위 말소기준권리(근저당 등) 설정일자와 임차인(점유자)의 전입신고일자/사업자등록신청일자/배당요구 여부 등을 확인한다.
최선순위 말소기준권리인 근저당 설정일자가 임차인(점유자)의 전입신고일자 보다 빠르면 낙찰자가 인수해야 할 사항이 없고(말소주의), 임차인(점유자)의 전입신고일자가 최선순위 설정일자보다 빠르면 낙찰자가 인수(인수주의)한다. 선순위 임차인(점유자)이 배당요구 신청을 하지 않았다면 낙찰자가 100% 임차인(점유자)의 보증금을 인수한다. 그러나 임차인이 확정일자도 받고 배당요구 종기일전에 배당요구도 신청해 우선변제권에 의해 배당에서 자신의 보증금 전액을 배당 받는다면 낙찰자가 선순위 임차인의 보증금을 인수하지 않아도 된다.
선순위 임차인(전입+확정일자+배당요구)이 우선변제권을 행사하고도 배당재단에서 자신의 보증금중 일부를 반환받지 못했다면 반환받지 못한 보증금 일부는 낙찰자가 인수해야 한다. 따라서 최선순위 설정일자, 임차인(점유자)전입신고일자, 확정일자, 배당요구 일자를 꼼꼼히 확인해야 한다.
임차인이 최선순위 근저당 설정일자보다 전입일이 늦다면 낙찰자는 아무런 신경쓸 필요 없이 낙찰 받고 인도명령을 통해 점유자를 내보내면 된다. 인수해야하는 임차인이나 매각물건 명세서상에 매각허가에 의해 그 효력이 소멸되지 아니하는 것. 즉, 비고란에 ‘지상권 성립여지 있음’이나 등기상 표시되지 않는 유치권이 표시돼 있다면 입찰에 신중해야하고, 권리분석과 임장활동을 통해 철저한 분석이 필요하다.
임차인의 전입일자가 최선순위 말소기준권리의 설정일보다 늦은 경우는 임차인은 대항력이 없고, 낙찰자가 인수해야하는 권리도 없다. 임차인이 이사 후 전입 일에 확정일자를 받았으며 배당요구 종기일전에 권리신고(배당요구)를 했다면, 임차인보다 후순위 권리자에 대해서는 우선변제권을 갖는다. 낙찰금액에 따라 임차인은 보증금 전액 또는 일부만을 배당받을 수 있다.
부동산 가격이 하락하거나 깡통주택일 경우에는 임차인이 보증금중 전부나 일부를 못 받는 경우도 발생 할 수 있으므로 전월세로 입주 시 부동산등기부(등기사항증명서)상의 선순위 권리금액과 임차보증금을 합한 금액이 시세의 70%선이 넘을 경우는 최우선변제금을 체크해야 하고 보증금을 조정하는 지혜가 필요하다.
최선순위 말소기준권리 설정일자가 임차인보다 빠르다면 후순위 권리들은 모두 말소되므로 낙찰자가 인수할 권리는 없으므로 안전하다. 만약에 비고란에 유치권신고가 돼 있고 ‘성립여부 불분명 함’이라고 돼 있다면 낙찰자가 유치권을 인수 할 가능성이 있음으로 주의해야 한다. 유치권이 공사대금채권(리모델링이나 건물의 재산 가치를 증가시키는 행위)인 경우에는 낙찰자가 인수해야한다. 가장유치권이나 허위유치권이라면 유치권부존재소송을 통해 해결 가능함으로 입찰 전 현장 확인이 필요하겠다. 실무에서는 임차인이 자신의 영업을 목적으로 상가 인테리어 공사를 한 것이라면 유치권은 인정되지 않는다. 임차인은 계약 종료 시 원상복구 의무가 있을 수 있다.
원룸이나 다가구주택의 경매 입찰 시는 최선순위 말소기준권리 설정일자 보다 전입신고일이 늦은 임차인들이 대부분인데, 이때는 모두 말소됨으로 낙찰자는 명도문제를 신경 쓰면 된다. 임차인이 최우선변제금액을 받고 보증금 중 전부나 일부를 배당 받는다면 낙찰자가 부동산을 명도 받기가 더 쉬워진다. 임차인이 법원에서 자신의 보증금을 받기 위해서는 낙찰자로부터 명도확인서에 인감도장을 날인 받고 명도확인용 인감증명서 1통도 받아야(첨부) 함으로 낙찰자는 임차인과 원만한 합의를 통해 이사비용을 들이지 않고도 명도 받을 수 있다. 권리가 있음에도 지식이나 절차를 몰라 배당요구 종기 일까지 배당요구를 하지 않은 임차인은 명도 시 어려움이 예상되는데, 소정의 이사비용을 지불함으로써 명도를 받게 된다.
최선순위 설정일자보다 전입신고일이 빠른 임차인은 보증금을 얼마나 배당 받느냐에 따라 낙찰자 인수금액이 달라지므로 배당금액 계산을 정확하게 해보고 입찰금액을 결정해야 한다.
유치권, 법정지상권 등 특수물건이 수익이 더 많고 이익도 크지만 그 만큼 실력이 있어야하고 스트레스도 많이 받는다. 또한 유치권부존재소송이나 법정지상권의 성립으로 재산권 행사에 제약을 받는다면 이는 일반물건을 낙찰받는 것보다 시간적 노력과 경제적인 비용 지출 면에서 수입이 더 좋다고 할 수도 없으므로 신중한 접근과 실력, 많은 노하우가 필요하다.
법원경매를 통한 부동산매입은 저렴한 가격으로 좋은 부동산을 지역에 상관없이 받을 수 있으므로 경매의 장점과 함정을 잘 숙지해 우리 모두가 부자의 길로 들어서길 기대한다.


김덕진 한국경매컨설팅 대표 cws2344@hanmail.net        김덕진 한국경매컨설팅 대표의 다른 기사 보기

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