즐겨찾기 추가
Update 5.22(금) 13:25
종합 정치/자치 사회/환경 농업/경제 교육/문화 기획/특집 전체기사
업데이트 뉴스

부동산상식- 부동산등기부(등기사항전부증명서) 보는 법
2019. 06.10(월) 12:08확대축소
김덕진 한국경매컨설팅 대표
우리가 일상생활에서 부동산을 사고팔거나 거래 할 때, 즉 매매계약이나 전세 계약을 할 때 등기부등본을 확인 하는 것은 반드시 필요한 일이다. 법원경매에 입찰하는 경우에는 권리분석을 하려면 부동산 등기부등본을 이해하는 것은 가장 기초적인 과정이라 하겠다. 물론 부동산 중개사무소에서 확인해주고 설명해주고, 대신 봐주기도 하지만 본인이 이해 할 수 수 있어야 재산과 자본을 안전하게 지킬 수 있다. 따라서 부동산등기 등본에 관해서 중요사항을 알아보겠다.
우리가 가장 많이 거주하고 있고 자주 거래하는 아파트에 대해서 알아보자. 아파트는 집합 건물로 구분하고, 집이나 직장에서 인터넷을 통해 쉽게 등기부등본을 발급받을 수 있다. 대법원인터넷등기소 홈페이지에서 부동산등기 열람하기로 들어가 소재 지번으로 찾기를 선택하고, 부동산구분에서 ‘집합건물’을 선택한 후 시/도, 리/동, 지번을 입력한 후 검색하면 열람 또는 발급 할 수 있다.
집합건물 중 대표적인 건물이 아파트인데, 일반적으로 아파트 한동은 한층에 4~10채씩 5층~15층이다. 각각 현관·거실·방·화장실 등이 있는 독립적인 부분이 100개가 있다. 즉 집합건물이란 한 건물에 구조상으로 구분되는 여러 개의 전유부분이 독립해 들어 있고 각각 구분등기가 되어 있다. 이들은 독립적으로 사용할 수 있으며 별도의 등기부를 가지고 있다. 아파트, 연립주택, 다세대주택, 오피스텔, 아파트형 공장 등이 모두 집합건물에 속한다.
집합건물은 표제부(1동의 건물의 표시), 표제부(전유부분의 건물의 표시), 갑구(소유권에 관한 사항), 을구(소유권 이외의 권리에 관한 사항)으로 나눠 기재돼 있다.
집합건물 등기부의 표제부는 단독주택이나 토지의 등기부에 비해 다소 복잡하다. 집합건물의 등기부 표제부에는 ①그 건물의 전체에 대한 표시 ②그 건물이 있는 토지 전체에 대한 표시 ③전유부분의 건물의 표시 ④대지권의 표시 등 4가지로 이뤄져 있다.
집합건물 등기부의 표제부에는 먼저 1동 건물 전체에 대한 내용이 표시된다. 아파트의 건물내역을 보면 철근콘크리트 구조이고 (철근)콘크리트지붕 24층 공동주택(아파트)이며, 1층부터 23층까지 각 층의 면적이 표시돼 있다. 대지권의 목적인 토지의 표시 란에는 소재 지번/지목/면적/등기원인 및 기타사항이 기재돼 있고, 아파트가 세워진 토지 전체면적이 표시돼 있다.
집합건물 등기부등본의 표제부―전유부분의 건물의 표시 란에는 ①표시번호/접수일/건물내역/등기원인 및 기타사항이 기재돼 있고, ②대지권의 표시 란에는 해당 세대의 대지권비율이 표시돼있다. 건물 중 구분 소유권의 목적이 되는 부분, 즉 내가 사는 해당동의 해당호수를 ‘전유부분’이라고 한다. 전유부분은 주거나 사무실 공간만이며 계단, 엘리베이터 등의 공용부분은 제외된다.
전유부분의 소유자는 면적비율에 따라 그 건물이 있는 토지의 사용권을 가지는데 이것이 ‘대지권’이다. 아파트의 대지권 비율이 ‘28321.8분의 47.5925’로 표시돼 있다면, 이 공동주택(아파트)의 전체 토지는 28321.8㎡이며 해당호수(세대)의 대지권은 47.5925㎡, 약 14.4평이란 의미다.
일반주택이나 연립주택이 재개발이 된다면 이 대지권의 평수에 따라 보상금이 결정된다. 낡고 오래된 건물은 건물가격이 큰 의미가 없고 토지면적과 토지가격이 중요하므로 등기부에서 ‘대지권 표시’ 부분은 매매나 법원경매에서 중요한 고려사항이 된다. 입찰가를 결정하거나 토지가치를 산정할 때 반드시 체크해 보아야 한다.
집합건물 등기부의 갑구에는 소유권에 관한 사항이 기록돼 있다. 단독주택이나 토지의 등기부도 동일하다. 순위번호/등기목적/접수일/등기원인/권리자 및 기타사항이 순서대로 기재돼 있다. 소유권보존과 소유권이전/ 압류/ 가압류/ 등기명의인표시변경/ 강제경매개시결정/ 압류/ 가압류 등의 권리 등이 기재돼 있다. 전세 및 매매계약을 하기 전에 반드시 소유자를 확인하고 말소 여부도 확인해야 한다.
집합건물 등기부의 을구에는 근저당권이나 전세권 등 소유권 이외의 권리에 관한 사항이 표시돼 있다. 순위번호/ 등기목적/ 접수일/ 등기원인/ 권리자 및 기타사항이 순서대로 기재돼 있다. 을구의 근저당권은 각별히 주의해야한다. 주택을 임차하거나 상가를 임차해 장사를 하려고 하는 경우, 선순위 근저당권이 설정돼 있으면 해당 건물이 경매 처분되는 경우에는 보증금이나 전세금을 날릴 수도 있으므로 주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법의 보호를 받을 수 있도록 계약 전에 확인해야 하고, 공인중개사사무실이나 시청부동산상담센터를 방문해 상담한다면 전세보증금이나 월세보증금을 안전하게 지킬 수 있겠다.
부동산을 법원경매를 통해 입찰해 낙찰 받으려면 등기부등본의 순위번호/ 등기목적/ 접수 일에 주목해야 한다. 경매에서 권리분석을 하려면 인수·소제주의, 물권우선주의와 채권평등주의원칙 등을 이해해야하고 등기부등본의 갑구·을구를 보고 권리의 우선순위 관계와 배당 유무를 이해 할 수 있어야 안전하게 위험 없이 경매에서 목적물을 취득 할 수 가 있다.
부동산 등기부는 사람에 비유하면 족보 같은 것이며, 특별법에 의한 권리보호 이외에는 선순위의 권리를 우선으로 보호함으로 각 권리들의 순위번호와 접수번호는 매우 중요하다. 등기 순위는 갑구와 갑구, 또는 을구와 을구의 등기 간에는 순위번호에 의해 우선순위가 결정되고, 갑구와 을구의 등기들은 접수번호의 순위에 의해 우선순위가 결정된다. 접수번호는 1년마다 갱신되므로 같은 해에 등기된 권리가 아니라면 등기가 접수된 해가 앞서면 선순위이다.
우리의 삶은 부동산과 떨어져서는 살수 없고, 모든 생활이 부동산과 관련돼 있다. 부동산을 사고 팔 때, 집을 임차 할 때나 법원경매로 부동산을 싸게 낙찰 받으려면 부동산등기등본(등기사항전부증명서)에 대한 이해는 반드시 필요하다. 부동산으로 돈을 벌지만 돈을 잃을 수도 있으므로 부동산등기부등본에 대한 지식을 쌓아 독자들이 소중한 재산을 끝까지 지키길 바란다.




김덕진 한국경매컨설팅 대표 cws2344@hanmail.net        김덕진 한국경매컨설팅 대표의 다른 기사 보기

기고 주요기사
위기 속에서 국민 지켜주는 든든한 건강보…국민연금 수급자 500만 명 돌파!소방통로는 생명의 도로이며 기적을 창조하…
부동산 상식 - 전세 집을 얻을 때 전세보증…네가 아닌 우리가 함께 막아야 합니다 코로나19 사태와 정치인의 자세
깨끗하고 아름다운 선거를 위한 투표참여아름다운 선거를 위한 밑거름봄이 오는 길목에 도사리고 있는 위험요소들…
부동산 상식- 내 땅에 몇 층 건물을 지을 수…단순 문 개방에 따른 소방관들의 고충18세 새내기 선거권자의 첫 주권행사
공동주택 소방차 전용 주차구역 확보 중요부동산 상식- 증여 통한 자산이전겨울철 화목보일러 화재 주의!
최신 포토뉴스

빛가람신문 만평

전남도, 광양항 활성화 …

방사광 가속기 부지선정…

광주여대, 콘텐츠원캠퍼…

종산 김남기 화백의 그림…

가장 많이 본 기사
회사소개 | 회원약관 | 개인보호정책 | 청소년보호정책 | 기자윤리강령 | 공지사항 | 제휴/광고문의 | 기자전용게시판

Copyright ⓒ bitgaramnews.com 인터넷신문 등록 : 광주 아 00237 | 등록일 : 2016.11.18 | 발행. 편집인 : 최왕식 | 부사장 : 김재옥 l 편집이사 : 김흥식 l 편집국장 : 방수진

(503-809) 광주광역시 남구 독립로 40 기사 제보 및 문의 : (062) 673-5255(代) 문의메일 : cws2344@hanmail.net 청소년보호책임자 : 이미경

(520-831) 전남 나주시 산포면 매성길 152-47 기사 제보 및 문의 : (061)337-4005

본사이트의 게재된 모든기사의 판권은 본사가 보유하며 '발행인' 의 사전 허가없이는 기사와 사진의 무단 전재 복사를 금합니다