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부동산 상식- 법원경매의 취하·취소…매각결정 취소신청
2019. 05.27(월) 13:19확대축소
김덕진 한국경매컨설팅 대표
법원경매에서 경매를 당하는 채무자 소유자 입장에서 경매를 취하하거나 취소(신청)할 수 있는 방법에 대해서 기술해 보겠다. 채무자가 채무를 변제하지 못해 발생하는 임의경매와 지급명령 등 판결에 의해 발생하는 강제경매에서 채권자는 합법적인 방법으로 민사집행법규정에 의해 법원에 경매신청을 하여 경매를 통해 환가대금에서 자신의 채권을 회수하게 된다.
경매는 경매신청채권자가 관할법원에 경매신청서를 접수하면 관할경매법원에서는 대상부동산에 경매기입등기를 촉탁해 해당 물건이 경매로 진행되고 있음을 등기부에 공시하게 되고, 압류의 효력이 발생하게 된다. 그리고 법원에서 감정평가사에게 해당물건에 대한 감정평가를 하여 감정가를 책정하도록 명령하고 이를 참고해 최저매각가격을 결정하고, 이와 더불어 집행관들이 현황조사 등을 하고, 이를 토대로 이해관계인들에게 매각공고 통지를 하고 대법원 경매정보 홈페이지 등에 공고해 일반인이 열람 할 수 있도록 한다.
한편 매각기일이 공고가 되고, 1회차 때 입찰자가 없으면, 다음회차 즉 2회차 매각기일을 지정 공고한다. 매각기일에 최고가매수인(낙찰자)이 있으면, 법원 일정대로 낙찰 후 일주일이 지나면 매각허가결정 나며, 이후 일주일 지나면 매각허가결정확정이 되고, 1개월 이내에 대금납부를 하면 된다.
매각결정 후에도 당사자인 채무자나 소유자는 경매를 취소 할 수 있는 방법은 있다. 해당 물건 경매신청채권자와 경매신청금원에 대해 협의해 해결하면 된다. 단 기간은 낙찰자(매수인)가 잔금납부하기 전에 해야 한다. 잔금납부 전에 꼭 해결해야 하며, 본 경매물건이 강제경매인지 임의경매인지에 따라서 추가적인 낙찰자의 추가 동의서가 필요할 경우가 있으므로 전문가와 상의 하는 것이 좋겠다.
경매의 취하는 경매신청권자와 합의해 경매법원에 취하서를 제출하는 것으로 경매는 소멸하며, 이를 경매의 취하라 한다. 채권자가 법원에 경매신청취하서를 제출함으로써 경매 절차가 종결 된다. 이는 경매를 중간에 철회하는 것으로, 낙찰로 최고가매수인이 지정됐다면 매수인의 동의가 필요하며 일부변재도 가능하다.
경매의 취소는 채권자의 경매신청에 위법이 있거나 청구금액이 부당한 경우, 판결을 받아 이를 경매법원에 제출하는 것으로 소멸하며 이를 경매의 취소라 한다.
취소란 이미 발생한 법률행위가 당초부터 없었던 것이 되는 것을 말하며, 따라서 경매부동산이 이미 매각이 됐다고 하더라도 매수인이 대금을 납부하기 전까지 경매신청채권자의 채권을 변제하면 매수인의 동의 없이 일방적으로 경매를 취소시킬 수 있다.
경매취소신청서는 현재 집행하기로 예정된 경매를 합당한 사유에 의해 취소해야 할 경우, 이를 요청하기 위하여 작성하는 서류라 할 수 있다. 경매취소 절차를 밟기 위해서는 취소취지와 사유를 합당한 근거를 들어 기록해야 하며, 사유와 함께 경매의 관련자의 정보를 함께 기입하도록 해야 한다.
경매취소신청을 하려면 채무자의 근저당권의 원인무효소송 확정판결이 필요하다.
절차는 ①근저당권 원인 무효 소송을 제기한다. ②위 소송이 접수 됐음을 증명하는 소송접수증명서를 첨부해야한다. ③경매법원에 경매정지신청서를 제출한다. ④경매법원은 소송결과를 기다려야 함으로 경매정지를 시킨다. ⑤위 소송승소로 근저당권이 원인무효로 확정판결을 받아야 한다. ⑥판결문을 첨부해 경매취소신청서를 제출한다. 여기서 주의 할 것은 소송을 하는 일반법원과 경매법원은 다르므로 채무자나 소유자는 강제경매중지신청서나 집행정지신청서를 경매법원(경매계)에 직접 제출해야 한다.
경매취하나 경매취소는 경매절차에서 진행시기에 따라 그 절차와 방법이 다르므로 아래 내용을 참조하기 바란다.
경매물건이 아직 매각이 되기 전일 때를 가정해 보면, 경매가 개시되고 매각기일이 결정 될 때까지는 보통 3~4개월이 걸리며, 매각 전 까지는 경매를 취하하거나 취소 할 수 있다. 다만 판결을 받아 경매를 취소시키려는 경우는 재판이 길어진다면 소송을 통해 집행정지를 받아야 하며, 이때는 현금공탁을 해야 하는 경우가 있을 수 있다. 만약 공탁금이 부담이 된다면 경매절차에서 매각기일이 잡히기 전 또는 매각일 전에 경매를 연기하거나 정지하는 방법을 고려해 볼 수 있다.
최고가매수인이 지정된 경우라면, 경매취하는 낙찰자(매수인)의 동의를 얻어야 한다. 경매취소는 경매신청채권자의 채권을 변제하면 매수인의 동의 없이 경매취소가 가능하다. 채무자가 채무변제하고 근저당권 말소하고 경매취소신청서를 제출하면 된다.
즉시항고를 통한 경매취소는 최고가매수인이 지정된 후에 잔금 납부 전까지 경매취소를 위해 시간이 필요한 경우, 매각불허가 신청 및 매각허가결정에 대한 즉시항고 ??등을 활용하면 경매절차를 5~6개월 정도 정지 또는 지연시킬 수 있다.
경매취하나 경매취소 절차를 살펴보자. 경매취하는 소유자나 채무자 또는 이해관계인이 채권자와 합의해 채권자가 직접 경매취하서를 제출하거나, 채권자의 위임장을 받아 소유자나 채무자가 취하서를 제출하면 된다.
경매취소의 경우는 임의경매이냐 강제경매이냐에 따라 차이가 있다. 부동산임의경매의 취소는 ①경매신청채권자의 채권변제를 한 후 ②등기부등본의 근저당권 등의 담보권를 말소하고 ③법원에 등기부등본을 첨부하여 경매개시결정에 대한 이의신청서 제출하면 ④경매법원은 경매를 정지시키고 경매개시결정을 취소시킨다. 그런데, 최고가매수인이 대금을 납부하기 전 채권을 모두 변제하였으나, 시간이 촉박하여 설정등기를 말소할 시간이 없는 경우에는 경매신청채권자의 완제증서를 먼저 제출하면, 경매법원은 대금납부을 받지 않고 경매절차를 정지시켰다가, 추후 취소결정을 선고하게 된다.
실무에서는 부동산강제경매의 취소의 경우, ①경매신청채권자의 채권 변제 · 합의가 안 될 경우, 채권자 소재지 법원에 변제할 금액 공탁하고 ②청구이의의소 제기 ③청구이의의소제기 증명원을 첨부하여 강제집행정지신청 ④경매법원에 강제집행정지신청서 제출 ⑤경매법원은 경매 정지시키고, 최고가매수인은 대금지급(납부)을 못하게 되고 ⑥청구이의의 소 승소판결 후 확정판결문을 경매법원에 제출하면 ⑦경매법원은 경매취소와 강제경매개시 결정등기말소 촉탁를 등기소에 송달하게 된다. 이로서 경매절차는 종결되게 된다.
이상과 같이 경매를 당하는 채무자·소유자 입장에서 경매취하와 취소에 대한 법적인 절차 등을 설명했으나 법적인 경우의 수가 많고 복잡하고 절차를 숙지하기가 어려우므로 채권을 변제할 여력이 있다면 전문가와 상의하여 합리적이고 이상적인 해결책을 모색하는 것이 현명하다고 본다. 우리사회가 경매의 순기능과 장단점을 이해하고 상호이해와 배려로 공생공존 할 수 있는 길을 모색하면서 더욱 살기 좋은 나라가 되기를 소망한다.


김덕진 한국경매컨설팅 대표 cws2344@hanmail.net        김덕진 한국경매컨설팅 대표의 다른 기사 보기

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