부동산 상식- 경매 입찰시 주의사항
| 2019. 05.13(월) 11:45 |   |
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첫째, 감정평가서 가격의 맹신은 금물이다. 법원경매에는 감정평가서가 첨부돼 있고, 최초의 입찰 최저가격이 제시돼 있다. 초보자들의 큰 실수중 하나는 이 감정평가서가 경매정보의 전부라고 여기는 점이다. 아파트 등 주택가격은 시세를 예측하고 실거래가를 확인하기가 쉬운 편이나, 토지나 일반건물은 정확한 시세를 알기가 어렵다. 감정평가사들도 사람인지라 놓치는 것이 존재할 수 있고, 현지 사정을 잘 모르고 부동산(토지) 가치평가를 할 수도 있다. 또 조사 당시와 입찰당일 현재의 시간차이로 부동산(토지)의 주변 환경과 개발호재가 변화되거나 새로 발표됐을 수도 있으므로 입찰 전에 반드시 임장활동을 통해 부동산 현황을 확인해야 한다.
둘째, 3차시(56%) 이상 가격이 떨어진 부동산(토지)경매 물건은 초보자들은 주의가 필요하다. 인수되는 선순위임차인이 있거나 법정지상권이나 유치권 신고 된 물건일 확률이 많고 권리관계가 복잡하거나 명도소송으로 가는 경우가 많은데, 이럴 경우 권리분석을 오판하면 낭패를 볼 수가 있고 경제적 · 정신적인 고통을 받을 수 있다.
셋째, 권리가 복잡한 부동산경매는 주의하라. 법정지상권, 유치권 등 일명 권리가 많은 특수물건은 경쟁률이 낮아 3차~5차까지 유찰되는 경우가 많지만, 초보자는 주의 해야 한다. 인수되는 권리와 말소되는 권리에 대한 정확한 판단이 필요하다. 점유자와의 협상이 난망하거나 명도소송, 법정소송으로 갈 가능성이 많으므로 초보자는 주의해야 한다.
넷째, 종합적인 권리분석과 입찰가 선정을 하라. 아무리 체크를 했더라도 현장을 가보지 않거나 욕심이 앞서면 놓치는 부분이 생긴다. 경매의 매력은 전국의 부동산을 싸게 살 수 있다는 것인데, 조급함과 얕은 지식은 두고두고 후회를 남긴다. 경매가 어려운 것은 부동산에 대한 공부가 덜 된 상태에서 경매를 했다가 자본이 묶이는 경우가 많고 노련한(?) 점유자를 만나 명도를 빨리 못하고 고생하기 때문이다. 부동산과 경제전반에 대한 종합적인 이해와 신 소비트랜드의 흐름을 이해하고 입찰가 결정부터 낙찰과 이후의 리셋부분까지를 종합분석하고 입찰에 임해야 한다.
다섯째, 상권분석과 미래가치를 살펴라. 수익형부동산일 경우, 상권분석은 필수요소이고 부동산과 토지는 미래가치를 예측하고 선점하는 것이 필요한데, 체계적인 학습이나 실전경험 노하우가 없다면 전문가의 도움을 받아야 한다. 부동산 투자는 투자금액이 크고 환금성이 약하므로 투자를 결정할 때는 자신의 판단과 안목이 반드시 필요하지만 리스크를 줄이기 위해서는 입찰전이나 계약 전에 전문가의 컨설팅을 받는 것이 자신의 재산과 행복을 지키는 길임을 명심하자. 투자의 귀재 워런버핏도 ‘투자의 제일 원칙은 원금을 지키는 것이고, 두 번째, 세 번째 원칙도 원금을 지키는 것이다’라고 했다. 컨설팅료를 아끼려고 애쓰지 말라. 원금과 모든 것을 잃을 수도 있다.
여섯째, 신건도 좋은 물건이 많다. 원하는 물건이면 신건에 입찰하라. 해당 지역과 해당 부동산에 대한 확신과 정보, 계획이 있다면 신건에 과감히 입찰하라. 단독 입찰을 겁내지 말자. 가격과 권리에 대한 확신이 있다면 과감하게 입찰하라. 자신에 대한 믿음과 신뢰가 있다면 과감하게 투자하고 기다릴 줄 아는 인내가 필요하다. 이익은 시간과 인내의 결과물이다.
일곱째, 역발상과 소비자를 생각하자. 소비자(고객)의 입장에서 생각하고 설계하고 판단해 실행하자. 역발상의 사고 전환이 필요하다. 현재의 트랜드 변화를 인식하고 시대흐름에 편승하여 큰 변화의 물결 속에서 경제적인 자유를 얻기를 기대한다.
김덕진 한국경매컨설팅 대표 cws2344@hanmail.net 김덕진 한국경매컨설팅 대표 의 다른 기사 보기
