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부동산상식- 경매에서 농지취득자격증명 제출
2019. 04.29(월) 16:48확대축소
김덕진 한국경매컨설팅 대표
법원경매로 농지를 취득할 때에 ‘농지취득자격증명’ 제출이 필요하다. 농지는 임야와 더불어 토지 경매 투자자들에게 1차적인 관심대상이다. 지금까지 농지는 투자의 대상일 뿐만 아니라 투기의 대상이 돼 왔던 것이 사실이다. 그래서 농지가 투기의 대상이 되는 것을 막아보자는 취지에서 ‘농지취득자격증명제도’가 생겨나게 됐다.
농지취득자격증명제도는 농지에 대한 투기적 거래를 막고 실수요자로 하여금 농지를 소유하게 하기 위해서 만들어진 제도다. 그래서 농지취득자격증명을 다른 말로 ‘실수요자 증명제도’라고도 한다. 그만큼 농지가 투자수익이 높고, 투자 대상으로서 매력이 있다는 의미가 되겠다. 농지취득자격증명서는 소유권 이전 시 반드시 첨부해야할 서류다.
농지란 전ㆍ답, 과수원, 그 밖에 지목(地目)을 불문하고 실제로 농작물 경작지 또는 다년생식물 재배지로 이용되는 토지를 말한다. 농지는 매매ㆍ증여ㆍ교환과 같은 사법(私法)상의 계약을 통해 취득하거나 상속을 통해 취득할 수 있으며, 원칙적으로 농지를 이용해 농업경영을 하거나 농업경영을 할 예정인 사람만이 소유할 수 있다.
이러한 농지는 식량공급과 국토환경보전의 기반으로서 농업과 국민경제의 균형 있는 발전에 영향을 미치는 한정된 귀중한 자원이다. 따라서 농지는 공공복리에 적합하게 관리돼야 하며, 그에 관한 권리의 행사에는 일정한 제한과 의무가 따르게 된다.
농지법에 의하면, 농지는 자기의 농업경영에 이용하거나 이용할 자가 아니면 소유하지 못한다 따라서 농지를 취득하려는 자는 농지 소재지를 관할하는 시장, 구청장, 읍장 또는 면장에게서 농지취득자격증명을 발급 받아야 한다. 제1항에 따른 농지취득자격증명을 발급 받으려는 자는 농업경영계획서를 작성해 농지 소재지를 관할하는 시, 구, 읍, 면의 장에게 발급신청을 해야 한다.
상속의 경우는 농지취득자격증명을 받을 필요가 없다. 상속에 의해 농지를 소유하게 되는 경우는 투기의 우려가 전혀 없으므로 농지취득자격증명을 아예 발급받을 필요가 없다. 주말·체험영농을 위해 농지를 취득하거나 혹은 농지전용허가를 받아서 농지를 취득하는 경우에도 농지취득자격증명을 발급받아야 한다. 이 경우는 어떤 용도로 이용하겠다고 하는 것은 나와 있으므로 농업경영계획서 작성은 면제하게 된다.
경매에서 농지를 낙찰 받으면 매각허가결정이 나오는 7일 이내에 농지취득자격증명을 법원 해당 경매계에 제출해야 됨으로 낙찰 받은 당일에 농지소재지 시, 구, 읍, 면의 장에게 농지취득자격증명을 신청해야 4일의 처리기간과 송달 일을 계산하면 기간 내에 제출 할 수 있으므로 서둘러야 한다. 기간 내에 농지취득자격증명을 제출하지 않으면 매각불허가 결정이 나고 입찰보증금은 몰수됨으로 주의를 해야 한다.
농지취득자격증명제도는 농지를 취득해서 어떤 목적으로 사용할지 확인하는 절차다. 당연히 농업용으로 사용해야 한다. 하지만 경매로 농지를 취득하다보면 간혹 지상에 불법 건축물이 있거나 분묘가 있는 경우 해당관청에서는 농지로 원상복구를 하고 와야 농지취득자격증명서를 발급해 준다고 한다. 이러한 경우 낙찰자는 난감하다.
이런 경우 반려증을 받아 제출하는 경우도 많았으나, 부산고등법원 2006누1791 <농지취득자격증명신청서반려처분취소> 판결내용을 숙지하고 활용한다면 농지취득자격증명을 받는데 도움이 되겠다.
판결내용은 ‘①지상에 불법건축물이 있는 농지를 경매절차를 통하여 위 토지를 낙찰받기 위하여 농지취득자격증명을 발급받으려는 자는, 위 토지를 낙찰 받아 소유권을 취득하기 전에는 원상회복 등의 조치를 할 아무런 권원이 없으므로 그에게 형질변경 된 부분의 복구를 요구한다는 것은 법률상 불가능한 것을 요구하는 것이라는 점 ?②불법적으로 형질변경 된 농지에 대하여 농지취득자격증명의 발급을 거부한다면, 농지의 소유자가 농지를 금융기관에 담보로 제공한 후 농지를 불법으로 형질변경하거나, 지상에 무허가건물을 짓는 경우에는 스스로 원상복구하지 않는 한 제3자가 이를 경락받지 못하므로, 담보물권자는 농지를 환가할 수 없게 되는 불측의 손해를 입는 다는 점 ③불법으로 형질변경 된 위 토지에 대하여는, 농작물의 재배가 가능한 토지로 원상복구 된 후에 농지취득자격증명의 발급이 가능하다는 행정관청의 처분사유는 적법한 것이라고 할 수 없다.(원고들이 위 토지를 취득한 다음 관할 관청에서 그 원상회복을 위한 행정조치를 취하는 것은 별개의 문제이다)라고 판시하고 있다. 따라서 어떤 이유에서라도 농지취득자격증명서는 발급이 돼야 한다는 판결이다.
법원경매에서 농지는 특이사항 란에 ‘농지취득자격증명 제출 필요’라고 기재돼 있으므로 입찰 전에 현장을 사전 방문해 불허가 될 만한 사유를 확인하고 해당 관청에 문의해 불측의 피해를 입지 않도록 대비해야 한다. 독자들이 토지경매를 통해 경제적 자유를 얻기를 기대한다.



김덕진 한국경매컨설팅 대표 cws2344@hanmail.net        김덕진 한국경매컨설팅 대표 의 다른 기사 보기

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