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부동산 상식 - 부동산 세금
2019. 04.15(월) 12:01확대축소
세금이란 ‘국가나 지방자치단체가 공공경비를 조달 할 목적으로 개별적인 반대급부 없이 일반국민들로부터 강제적으로 징수하는 돈’으로 정의 된다. 세금이 중요한 이유는 세금이야말로 국가의 존재 기반이기 때문이다. 나라살림을 세금으로 꾸리는 국가를 ‘조세국가’라 한다. 여기에 세금은 법률에 따라 부과해야 한다는 원칙이 근대법치주의이며, 조세법률주의이다. 법치주의란 국민다수가 원하는 바가 그 사회를 구속하는 규범이 된다는 뜻으로 우리나라는 과세요건법정주의와 과세요건명확주의를 채택하고 있다. 우리 헌법은 모든 국민은 법률이 정하는 바에 의해서 납세의 의무를 지며 조세의 종목과 세율은 법률로 정해야 한다고 규정하고 있다.
납세의무자와 국가사이의 권리의무관계를 ‘조세법률관계’라 하는데 조세채권채무의 내용을 특정하기 위해서는 납세의무자·과세물건·과세표준·세율의 네 가지 구성요건이 필요하다.
세금은 과세요건 규정과 내용, 부과기준과 적용세율, 세금종류가 다양하고 복잡하며, 자주 접하는 문제도 아니라서 이해가 잘 안되고 정확하게 신고하기도 어려우므로 세무신고 등은 세무사 등 전문가의 자문과 부동산컨설팅 상담이 필요하다.
부동산를 사고 팔 때는 매수자(사는 사람)는 취득세와 등록세를 내야하고, 매도자(파는 사람)는 양도소득세를 신고·납부 하여야한다. 취·등록세는 지방세로 지방자치단체에서 부과·징수하고, 양도소득세는 국세로서 국가에 납부하는 세금이다.
부동산 취득 시 내는 취·등록세는 실거래가로 신고해야 되고 해당물건의 종류에 따라 세율이 정해져 있으므로 그에 따르면 되나, 양도득세는 절세전략이 필요하다. 세금을 내야하는 국민의 입장에서는 가능한 세금을 줄여서 내고 싶은 것이 솔직한 심정일 것이나, 무조건 적게 낼 수는 없고 차후 소명하거나 추징 당 할 수 있기 때문에 세법이 인정하는 범위 내에서 합법적·합리적으로 세금을 줄여야 한다. 절세에 특별한 비결이 있는 것은 아니며, 세법을 충분히 이해하고 법 테두리 내에서 세금을 줄일 수 있는 가장 유리한 방법을 찾는 것이 절세의 지름길이다.
세금을 절세하려면 평소 증빙자료를 잘 수집해 보관하고, 세법에서 인정하는 각종 소득공제 제도를 활용하고 세법이 정하고 있는 각종 의무사항을 성실히 이행함으로써 매입세액 불공제나 가산세 등의 불이익을 받지 않도록 하여야 한다.
탈세는 고의로 사실을 왜곡하는 등의 불법적인 방법을 동원해 세금부담을 줄이는 행위로 허위계약서 작성이나 다운계약서 작성, 경매에서의 가장임차인 신고 등이 이뤄지는데, 매도인 매수인 등 관련 된 사람들이 모두 불이익 처분을 받게 됨으로 금지해야 한다.
부동산경매에서 배당순위는 국세의 체납처분비와 해당 물건에 대해 부과된 국세(상속세·증여세) 및 가산금은 항상 우선하고, 국세의 법정기일이 전세권·근저당권, 질권 또는 저당권 설정 등기·등록한 채권보다 선순위이면 우선배당 됨으로 권리분석 시 주의해야 한다.
일반사업자는 부가가치세와 종합소득세, 법인사업자는 부가가치세와 법인세를 납부하고 일반 국민은 부동산취득시의 취·등록세와 재산세, 종합소득세와 양도소득세 등을 납부하게 됨으로 우리는 일반적인 세금의 흐름을 이해하고 잘 대처해 절세하는 방안을 연구해야 하겠다.
상가를 임차해 장사하시는 분들은 사업장을 임차한 경우에는 인도(점유)와 사업자등록이 반드시 되어 있어야 하고, 계약서에 확정일자(등기를 한 것과 같은 효력)를 꼭 받아 놓아야 ‘상가건물임대차보호법’에 의한 대항력과 법원 경매 시 순위에 의한 우선변제를 받을 수 있다. 현재(2019.04.02.이후)는 광주광역시의 경우 환산보증금 5억4천만원이내 일 때 이법의 적용을 받게 됨으로 보증금과 월세를 조정하는 지혜가 필요하고, 이법의 적용이 안 될 때는 전세권을 설정해 자신의 보증금을 지키길 바란다. 이 부분은 보다 세심한 확인이 필요함으로 전문가와 임대차계약서 작성 전에 미리 상담하는 것이 좋겠다.
아무리 부동산 투자와 사업을 잘했다 하더라도 세금문제를 소홀히 하면 부동산 매도 후 거액의 양도소득세나 세금을 부담하게 돼 어려움에 빠질 수 있음으로 세테크에 대한 관심과 매도타이밍은 부동산 투자에서 가장 중요한 요소이다.
사업에서 흔히 앞으로 남고 뒤로 밑지는 장사도 많다. 이 시간에도 수많은 기업과 투자자들이 탄생하고 소멸하는 것이 이 사회에서는 자연스러운 현상이지만 사라지는 기업이나 투자자들의 이유를 보면 판매부진, 자금부족, 원가상승, 불경기, 경쟁심화, 국가정책규제 등이 있지만 이것만이 전부는 아니다. 의외로 적지 않은 사업가와 투자자들이 세금에 대한 지식과 절세 노하우의 부족으로 사라져 간다.
세금은 불과 같아서 잘 이용하면 사업을 번창하게 하지만 잘 못 다루면 사업을 망하게도 함으로 세무기초지식과 절세절약을 잘 활용해 부동산투자에서 모든 분들이 경제적 자유를 얻기 바란다. 부동산투자분야에서 성공하기 위해서는 세테크 전략은 가장 중요한 필수불가결한 핵심요소이다.


김덕진 한국경매컨설팅 대표 cws2344@hanmail.net        김덕진 한국경매컨설팅 대표 의 다른 기사 보기

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