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부동산 상식- 지역주택조합의 장점과 단점
2019. 04.01(월) 17:09확대축소
김덕진 한국경매컨설팅 대표
최근 3~4년 전부터 전국적으로 지역주택조합을 설립하고 지역주택조합을 통한 아파트 건설 추진이 늘고 있는 가운데 조합과 조합원사이에 갈등과 피해가 발생되는 단지가 속출하고 있어 주의가 요구되고 있다.
지역주택조합은 해당 지역에 6개월 이상 거주하고 있는 무주택자나 전용면적 85㎡ 이하 아파트 1채를 소유하고 있는 주민들이 직접 조합을 설립해 조합원들이 돈을 모아 아파트를 직접 건설해 내 집을 분양받는 사업을 말한다. 직접 주택을 짓기 때문에 일반 건설사보다 분양가가 저렴하지만 조합설립과 조합원모집, 토지 매입 작업이 쉽지 않고, 조합 집행부의 비전문성과 불투명한 업무추진 등으로 대부분 사업이 지연되면서 전국 대도시에서의 성공 확률은 20%대에 머물고 있다.
지역주택조합이 부실화되고 진척이 어려운 것은 업무대행사와 조합 재산을 관리·감독해야 하는 조합집행부(조합장, 이사, 감사)의 불법적 사익 추구가 원인인 경우가 대부분을 차지한다. 따라서 업무대행사를 실질적으로 감시하고 견제할 수 있는 조합집행부가 구성돼야 하고, 조합의 의사결정을 조합장 단독으로 하는 구조를 개선 할 이사회 구성이 반드시 필요하겠다. 지역주택조합의 경우 시중 분양가보다 싸게 내 집 마련을 할 수 있다고 홍보하지만 당초 계획보다 사업진척이 늦어지는 경우가 대부분이고 사업 과정에서 오히려 더 많은 추가분담금을 낼 수 있음으로 조합원들의 관심과 감시가 필요하다.
지역주택조합사업의 승패는 토지소유권의 확보와 조합원 모집이라 할 수 있다. 다수의 사업장이 양호한 입지여건과 저렴한 조합원 분양가에 대한 이점으로 조합원 모집은 수월한 편이나 토지 매입, 토지소유권의 확보가 쉽지 않아 해당 지자체로부터 사업계획승인을 받지 못해 난항을 겪는 조합이 대부분이다. 사업계획승인은 토지소유권확보 100%가 돼야 한다. 다만, 지구단위계획을 득한 조합은 95%를 확보하면 매도청구권을 통해 확보가 가능하지만 협의와 소송을 거쳐야 함으로 어려움과 추가분담금 문제가 따르고, 토지 소유권 확보가 원활하지 않는 경우 사업완료가 10년 이상 걸리거나 무산되는 경우도 발생할 수 있어 조합원들의 피해와 마음고생이 따르므로 지역주택조합에 가입하려 할 때는 반드시 해당지자체나 조합에서 토지소유권 확보 서류를 확인 하는 것이 필요하다.
국민권익위원회의 조사결과를 보면 2005년부터 10년간 전국 대도시에서 155개 단지의 지역주택조합이 추진됐으나 실제 완료돼 입주한 단지는 전체의 22%인 34개 단지에 머물렀다. 최근 2015년부터 전국적으로 많은 지역주택조합들이 생겼으나 재개발사업과는 달리 지역주택조합은 법의 사각지대에 놓여있고, 법적인 보호 장치도 미비함으로 돌다리도 두드려보고 건너는 심정으로 철저한 확인 후 가입이 필요하다.
실패한 이유를 보면 토지주로부터 토지 사용권 80% 이상을 동의 받지 못하거나 주택건설사업계획 승인 신청 시 토지 소유권 100% 이상을 확보하지 못해 사업이 무산되는 경우다.
특히 계약금을 납부하면 해지가 어려운데다 각종 분쟁으로 사업기간이 장기화 돼 조합이 해산되는 경우가 빈번하다.
지역주택조합은 사업이 원활하게 진행된다면 저렴한 가격으로 내 집 마련을 할 수 있는 장점이 있지만, 토지확보를 100% 못함으로써 사업이 장기간 표류하는 경우가 적지 않은 만큼 최소 토지확보 95% 이상 되고 입지나 주변여건, 발전가능성, 조합원모집 상황 등을 본인이 실제 확인한 후에 지역주택조합 조합원으로 가입하는 것이 안전한 내 집 마련의 길이고 안전한 투자일 것이다.
지역주택조합의 사업절차는 조합추진위구성, 조합설립 신청과 인가, 사업계획승인, 착공 및 일반분양, 입주 순으로 진행되는데 각 사업의 구간마다 요구되는 일련의 조건을 보면, 조합추진위 구성의 경우 최소 인원 20명, 조합설립 신청과 인가 시 주택건설 예정 세대수 50% 이상, 건설대지 80% 이상 토지사용 승낙 완료, 사업계획승인 시 소유권 100% 확보(지구단위계획의 결정이 필요한 사업의 경우에는 95% 이상의 소유권확보)가 필요하다. 또한 사업계획승인 시 지구단위 계획 등 행정절차를 이행해야 하는데 법적, 행정적, 물리적 리스크가 발생할 여지가 있다. 이러한 조건들이 충족되지 않을 때는 추진기간이 계속 늘어나고 사업비가 추가됨으로 주의해야 한다.
지역주택조합은 장점이 많지만 조합집행부를 잘 모르고 분양광고만 보고 가입하는 경우가 많은데, 추가 분담금 없는 확정분양가란 말을 믿으면 안되고 조합원 모두가 책임지는 공동사업이란 것을 이해하고 예시한 여러 요인들을 확인한 후에 가입하는 것이 안전하고 빠른 내 집 마련의 길 임을 잊지 않아야겠다.



김덕진 cws2344@hanmail.net        김덕진의 다른 기사 보기

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