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부동산 상식- 부동산과 금리
2019. 02.18(월) 13:33확대축소
김덕진 한국경매컨설팅 대표
금리(이자율)란 원금에 지급되는 기간 당 이자를 비율로 표시한 것으로, 같은 의미로 '이자율'이라는 표현을 사용하기도 한다. 이자의 크기는 기간에 따라 달라지기 때문에 이자율을 표시할 때는 기간을 명시하게 되는데, 보통 1년을 기준으로 한다.
금리는 우리 생활에 다양한 영향을 준다. 금리가 내려가면 이자소득으로 살아가는 사람들이 어려워진다. 그러나 돈을 빌려서 사업을 하는 사람들에게는 자금조달 비용이 내려가기 때문에 환영을 받는다. 금리는 주식가격이나 주택가격에도 영향을 준다. 금리가 내려가면 자금 조달비용이 낮아지기 때문에 사람들은 주식이나 주택을 구입할 수 있는 능력이 커진다. 이와 같이 금리는 경제활동과 물가에 영향을 주고 외국과의 금리 차이가 국가 간 자본이동에도 영향을 주기 때문에 환율에도 영향을 준다.
금리도 수요와 공급에 의해서 결정된다. 돈에 대한 수요는 경기변동이나 사람들의 소비나 투자에 따라 변동하고 돈의 공급은 정부의 통화정책이나 사람들의 저축성향에 따라서 달라지는데 돈에 대한 수요나 돈의 공급이 변하면 금리가 변동한다. 자금의 수요가 증가하면 금리가 올라가고 반대로 자금의 공급이 늘어나면 금리가 내려간다.
중앙은행은 통화정책을 통해 금리가 목표하는 수준에 도달하도록 돈의 공급을 늘리거나 줄이기도 한다. 경기가 호황이 되면 기업들은 생산과 고용을 늘리고 시설을 확장하기 위해 자금을 더 많이 필요로 하게 된다. 따라서 경기가 호황이 되면 자금의 수요가 증가해 금리가 올라간다. 반대로 불경기가 되면 투자기회가 줄어들기 때문에 자금에 대한 수요가 줄어들어 금리가 하락하게 된다.
금리 변화는 가계의 소비, 부동산 투자, 기업의 투자는 물론 물가나 국가 간 자본이동 등 경제에 큰 영향을 준다. 사람들의 소비는 소득수준에 큰 영향을 받지만 금리에도 영향을 받는다. 금리가 상승하면 소비보다는 저축을 늘리게 되고 반대로 금리가 하락하면 사람들의 소비는 늘고 저축은 줄어든다. 특히 주택이나 자동차 등 내구재 구입을 위해서는 큰 자금이 필요하기 때문에 금융회사로부터 돈을 빌려서 지불하는 경우가 많다. 이런 경우에는 금리는 소비지출 결정에 큰 영향을 미친다.
금리 변동에 민감하게 반응하는 것은 가계의 소비보다 부동산 투자와 기업의 투자라 할 수 있다. 금리가 오르면 이자비용, 투자비용이 증가하기 때문에 일반투자자나 기업은 투자를 줄이고 반대로 금리가 하락하면 투자가 증가한다. 이와 같이 금리 변동은 부동산 투자, 생산과 소비에 큰 영향을 준다.
기준금리는 중앙은행이 경제활동 상황을 판단해 정책적으로 결정하는 금리다. 경제가 과열되거나 물가상승이 예상되면 기준금리를 올리고 반대로 경제가 침체되고 있다고 판단되면 기준금리를 낮춘다. 중앙은행이 기준금리를 변동시키면 금융시장에서 단기금리가 같은 방향으로 움직이고, 이어서 장기금리도 조정된다. 따라서 중앙은행이 결정하는 기준금리는 시중에서 결정되는 금리의 기준이 되고 있다. 한국은행은 매월 셋째주 목요일 금융통화위원회를 열어 경제상황에 대한 검토를 거쳐 기준금리를 결정하고 있다. 우리나라의 현재 기준금리는 1.75%이다.
개인이나 기업이 금융회사로부터 돈을 빌릴 때 금리는 기준이 되는 단기나 장기의 시장금리에 개인별 특성(신용도, 거래실적, 담보 여부 등)을 반영해 금리를 더 올리거나 낮추는 방법으로 결정한다. 즉 대출 금리는 기준금리에 개인별 우대금리나 가산 금리를 더한 금리다.
부동산과 금리의 관계를 살펴보자. 한국 가계부채 규모는 1500조원을 넘어 국내총생산(GDP) 대비 95.2%다. 금융감독원에 따르면 1500조원의 가계부채 가운데, 은행 791조원, 2금융권 546조원 등을 합쳐 무려 1400조원의 자금이 부동산 쪽에 지원됐다. 과도한 가계부채는 한국경제의 뇌관으로 인식하고 있지만 풍부한 시중의 유동성이 저금리와 맞물려 부동산 가격을 상승시키고 있다. 문제는 저금리로 현금을 가진 사람들이 은행이자 소득으로 생활하기가 어렵다는 점이다. 결국 한국은행은 점진적인 금리 인상을 할 것이다
2018년 9·13 대책은 부동산 보유세와 양도세를 올린다는 것이다. 즉 다주택자가 집을 가지고 있으면 가지고 있을수록 세 부담을 늘려 경제적 압박을 주겠다는 것이다. 공시가격 6억원이 넘는 고가 주택은 임대사업자 등록을 하더라도 장기보유특별공제도 받을 수 없도록 했다. 즉 집값 상승의 주범이라 여겨지는 전세 끼고 사는 갭투자를 봉쇄한 것이다. 앞으로 무주택자가 집을 사기 좋은 환경을 만들어 주겠다는 것이다. 따라서 지금의 부동산 정책의 환경은 무주택자에게 유리한 조건을 갖춘 것이다. 무주택자에게는 신규 아파트분양이나 가격 조정된 주택을 구입 할 기회가 많아졌고 또한 내 집 마련의 기회가 될 것이다.
부동산 투자에서 세금과 함께 반드시 관심을 가져야 하는 부분이 대출이다. 부동산은 대부분 워낙 고가이기 때문에 자기자본으로만 부동산을 취득하는 경우는 매우 드물고, 대부분 자기자본이 있더라도 일부러 대출을 받아서 수익률을 높이는 경우가 많은데. 이를 “레버리지(leverage)를 극대화한다”고 말한다. 현재 2주택자는 대출이 안되거나 기존주택을 6개월 내에 팔아야 함으로 당분간 주택 거래량은 줄어 들것이다.
금리가 인상되면 부동산 매물이 늘어나고 매수는 줄어든다. 이는 레버리지와 관련이 있는데, 부동산을 취득할 때 대출은 반드시 필요한 항목인데, 대출금리가 높아진다면 투자위험도 높아지기 때문에 매수자, 즉 부동산 수요는 줄어들 수밖에 없다.공급 측면에서도 높아진 금리가 부담이 되는 부동산 보유자들은 가지고 있는 부동산을 매물로 내놓을 가능성이 높으며, 이럴 경우 공급은 증가한다. 따라서 공급은 늘고, 수요는 줄어드니 가격은 자연스럽게 하락할 가능성이 높다. 우리의 경제상황에서 당분간은 금리 인상 폭이 그렇게 크지 않으나 금리 인상은 불가피해 보이므로 앞으로 각자가 처한 상황에 맞게 투자자들의 현명한 대비가 필요할 것이다.



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