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부동산 상식- 법원경매 유치권
2019. 01.29(화) 10:48확대축소
김덕진 한국경매컨설팅 대표
유치권이란 타인의 물건에 관해 생긴 채권이 변재기에 있는 경우 변재를 받을 때까지 그 물건을 유치(점유)할 수 있는 권리를 말한다. 즉, 유치권은 타인의 물건 또는 유가증권을 점유한자가 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권을 가지는 경우 그 채권을 변재를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 수 있는 권리를 말한다.(민법 제320조 제1항) 유치권은 채무자의 변제를 심리상으로 강제하는 민법의 법정담보물권이다.
법원경매에서 유치권은 당사자의 의사와 관계없이 일정한 요건을 갖추게 되면 성립하는 법정담보물권이므로 권리신고를 필요로 하지 않으며 법원에 유치권신고가 없더라도 성립된다.
유치권자는 목적물을 환가하기 위해 경매를 신청 할 수 있고 우선변제권, 과실수취권, 유치물사용권, 비용상환청구권이 있다. 목적물이 경매 또는 강제집행 돼도 민사집행법에 ‘경락인은 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변재 할 책임이 있다.’라고 규정하고 있어 유치권자는 경락인에 대하여도 채권을 전액 변제받을 때까지 그 목적물의 인도를 거절 할 수 있다.
유치권은 당사자간의 계약이 아니라 법률규정에 의해 성립되는데, 그 성립요건은 타인의 물건에 대해 그 물건에 관하여 생긴 채권이어야 하고, 채권이 변제기에 있어야 하며 반드시 유치권자가 목적물을 점유하고 있어야 한다. 또한 당사자 간에 유치권 발생을 배제하는 특약이 없어야 한다.
유치권은 채권을 변제 받을 때까지 건물의 인도를 거절 할 수 있는 권리이므로 유치권은 점유가 필수조건이다. 입찰자는 유치권 주장자의 점유여부와 채권의 성질을 확인해 유치권의 진정성을 판단해야 한다. 단, 유치권에 의한 점유는 적법해야 한다. 점유가 불법행위에 의해 시작 된 것이어서는 안된다. 판례는 유익비에 대해서도 그 가격의 증가가 현존하는 경우에는 유치권을 행사 할 수 있다고 본다. 유치목적물의 점유시기에 있어서는 제한이 없다.
법원경매 입찰시 유치권신고가 있는 경우 유치권의 성질과 성립요건을 검토해 부동산의 가격을 감정평가해야 하며, 은닉 된 유치권이 있을 수 있으므로 입찰자는 반드시 입찰 전 현장답사를 통해 확인 해야 한다. 특히 신축건물을 입찰 할 때는 공사업자가 일부 공실을 점유하고 있는 경우가 대부분 이므로 유치권자가 있다는 전제하에 현장답사를 해야 한다.
경매부동산에서 주택이나 상가의 신축공사를 한 수급인이 그 건물을 점유하고 있고 또 그 건물에 관해 생긴 공사금채권이 있다면, 수급인은 그 채권을 변제받을 때까지 건물을 유치할 권리가 있다고 할 것이고, 이러한 유치권은 수급인이 점유를 상실하거나 피담보채무가 변제되는 등 특단의 사정이 없는 한 소멸되지 않는다. 다만, 경매개시결정등기 이후에 진정으로 공사를 시작했거나 채무자로부터 점유 이전 받거나 또는 컨테이너 등을 옮겨놓고 경비원을 고용해 점유한 경우는 유치권은 성립하지 않는다.
점포의 임차인이 자신의 영업을 위해 지출한 비용인 간판, 인테리어, 특수장비, 내부구조 변경, 조명, 난방, 기타 설비 등은 유익비에 해당하지 않으므로 유치권이 성립되지 않는다.
법원경매 현장에서는 가장유치권 신고도 많으므로 입찰자나 유치권자의 밀당이 많은 것도 현실이다. 낙찰자가 대금을 납부하고 유치권자를 상대로 인도명령을 신청하면, 법원에서는 인도명령을 발부하거나 심문기일을 정해 유치권자를 심문하게 되는데, 이때 유치권자는 유치권이 있다는 별도의 증명서류를 제출하게 된다.
가장유치권임을 입증 할 증거가 확보됐다면 잔금 납부 시에 명도소송과 함께 부당이득금반환청구의 소를 제기하고 형사고소도 할 수 있다. 공사를 하지 않았으면서 했다는 허위계약서 작성 등은 사문서위조죄, 기망해서 금전을 요구 한 경우는 사기죄 등이 성립 할 수도 있다. 그러나 형사고소는 신중을 기해야 한다.
유치권자는 매수인(낙찰자)에 대해 그 피담보채권의 변제가 있을 때까지 유치목적물인 부동산의 인도를 거절 할 수 있을 뿐이고 그 피담보채권의 변제를 청구 할 수는 없다.
법원경매에서 특수물건인 유치권은 내용도 복잡하고 그 사례나 판례도 다양하고 많지만, 민사적?형사적 해결 방법도 있으므로 법률규정과 판례연구를 통한 꾸준한 학습과 실전 경험이 필요하다. 유치권신고 된 물건에 관한 정확한 분석 능력을 갖춘다면 진정한 경매고수로써 법원경매에서 원하는 목표를 이루리라고 본다. 노력하신 독자들의 성공을 기원한다.


김덕진 한국경매컨설팅 대표 cws2344@hanmail.net        김덕진 한국경매컨설팅 대표 의 다른 기사 보기

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